부동산 개인임대사업자 법인 전환, 과연 유리할까?

요즘 꼬마빌딩 또는 주택을 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우로서 종합소득세등 부담이 워낙 커서 법인사업자로 전환하고자 하는 사람들이 많다.

이 경우 법인으로 전환하는 것이 유리한지 아니면 그대로 개인사업자로 있는 것이 유리한지 또는 법인으로 전환하는 경우 어떤 세금이 부과되는지 무척 궁금해 한다.

그래서 법인 전환하는 단계, 법인 전환 후 부동산을 보유하고 있는 단계, 해당 부동산 또는 주식을 양도하는 단계에서 각 단계별로 조세문제를 3편에 걸쳐 살펴본다.

3. 법인이 부동산을 매각하거나 또는 해당 법인의 주주가 주식을 양도하는 단계 조세문제

☞법인이 주택 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리 등을 양도하는 경우 추가 과세

내국법인이 보유한 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함), 주택을 취득하기 위한 권리로서 조합원 입주권 및 분양권을 양도한 경우에는 토지등 양도소득에 대하여 기본 법인세율(10∼25%)을 적용하여 계산한 법인세액에 다음과 같이 추가하여 법인세를 납부하여야 한다.

① 국내에 소재하는 주택(부수토지 포함) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물을 양도한 경우에는 토지등의양도소득에 20%(미등기 양도는 40%)을 곱하여 산출한 세액

② 조합원 입주권 및 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 20%을 곱하여 산출한 세액

③ 법인이 보유한 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 10%(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 40%)을 곱하여 산출한 세액

☞ 부동산과다보유 법인 주식 매각시 누진세율 적용

부동산보유비율이 높은 법인의 주식을 대량으로 양도하거나 부동산 보유를 필수로 하는 특정업종의 주식을 양도하는 경우에는 일반법인의 주식을 양도하는 경우와 달리 주식의 양도로써 부동산을 양도하는 것과 유사한 경제적 이익이 발생하므로 별도의 과세대상으로 규정하여 일반 주식의 양도와 달리 취급하고 있다.

이러한 법인의 주식을 특정주식 또는 부동산 과다보유주식이라 한다.

이러한 특정주식 또는 부동산과다보유법인의 주식양도에 대하여 일반법인의 주식 양도에 대하여 적용하는 세율과 다르게 부동산 양도시 적용하는 누진세율을 적용하여 양도소득세가 과세된다.

또한 개인이 비사업용토지를 양도하는 경우 10% 추가 과세하는 것과 과세형평을 고려하여 법인도 동일하게 비사업용토지등을 일정비율 이상 보유한 주식을 양도하는 경우 10% 추가 과세된다.

특정주식이란 

① 해당 법인의 자산총액 중 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 직간접 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액이 자산총액에서 차지하는 비율이 50%이상이고, 

② 그 법인의 주식 등의 합계액 중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 차지하는 비율이 50%을 초과하는 법인이어야 하고, 

③ 그 법인의 주주 1인 및 기타주주가 주주 1인 및 기타주주 외의 자에게 3년 내 양도한 그 법인의 주식 등의 양도 비율이 50% 이상인 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 양도하는 날부터 소급해 3년 내에 해당 법인의 과점주주 간에 해당 법인의 주식등을 양도한 경우를 포함한다)의 해당 주식 등을 말한다.

부동산과다보유법인의 주식이란

① 해당 법인의 자산총액 중 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 직간접 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액의 합계액이 자산총액에서 차지하는 비율이 80% 이상이고, 

② 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 의한 골프장업, 스키장업 등 체육시설업 및 관광진흥법에 의한 관광사업 중 휴양시설관련업과 부동산업·부동산개발업으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄, 전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 영위하는 법인의 주식을 말하는 것으로 해당 주식을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 계산시 누진세율이 적용된다.

상기에서 살펴본 바와 같이 꼬마빌딩 또는 주택 등 부동산임대업을 영위하는 개인사업자가 법인으로 전환하여 부동산 임대업 등을 영위하는 경우로서 부동산 등 비율이 80% 이상에 해당하는 경우에는 법인전환에 따른 실질적인 세부담액이 결코 줄어드는 것이 아님을 알 수 있다.

또한 주택임대사업자의 법인전환 시 양도소득세 이월과세가 배제되고, 부동산임대업자에 대한 취득세 감면이 배제되면서 법인으로 전환하는 과정에서 양도소득세 및 취득세 부담 등 법인전환 비용도 만만치 않게 되었다.

다만, 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우에는 6~45%에 해당하는 종합소득세를 매년 꼬박꼬박 납부하여야 하지만 법인으로 전환한 경우로서 배당을 하지 않는 경우에는 10~25%에 해당하는 법인세만 납부하면되므로 우선 소나기처럼 쏟아지는 소득세 부담을 조금 덜 수 있다는 장점만 있는 것이다.

따라서 부동산 개인임대사업을 영위하는 사람 중에서 법인사업자로 전환할지 여부를 고민하시는 분들은 상기 내용을 참조하기 바란다.

출처: 조세일보